부동산 공부를 하다 보니 주인전세 즉 주전세에 대한 정보를 접하게 되었습니다.
주인이 전세를 들어간다? 혼자 북 치고 장구치고 하는 것인지 감이 잘 오지 않는데요.
이에 대해 쉽고 빠르게 알아보도록 합시다.
주전세란?
주전세란 한마디로 '집의 주인이 살고 있는 전세'라는 뜻입니다. 주인이면 주인인데 자기 집에서 전세로 산다고 오해할 수 있는데, 정확히는 '전집주인이 살고 있는 전세'입니다. 원래 집주인이 매수인에게 집을 팜과 동시에 바로 다시 세입자로 들어가서 계속 거주하는 방식입니다. 이렇게 들으면 갭투자와 비슷한 개념으로 볼 수도 있습니다.
주전세의 장점
매수인은 매매가에서 전세가(전주인 거주, 부담)을 뺀 금액만 마련하면 되기 때문에 적은 자본으로 집을 살 수 있습니다. 반대로 매도인(집주인)은 집을 빨리 팔면서 급매처럼 가격을 낮추지 않아도 되며, 심지어 살던 집에 계속 거주할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한 매수인은 새로운 세입자를 구하고 입주 날짜 및 잔금 등 머리 아픈 일을 스킵하여도 됩니다. 중개수수료도 아끼는 장점이 있습니다.
예를 들어 매매가 10억의 아파트에(전세가 6억) A가 살고 있었고, 2년 뒤 직장 상황으로 이민을 가야 하는 상황을 가정해 보겠습니다. 시간이 좀 남긴 했지만 빨리 집을 팔고 싶은 A는 좋은 투자처를 찾고 있던 B에게 주전세를 제안합니다. B는 자기 자본 4억만 들여 아파트를 삼과 동시에 세입자를 찾지 않아도 되는 편의까지 챙깁니다. 이렇게 WIN-WIN 구조가 되는 것입니다.
매수인 : 적은 자본으로 집을 구입할 수 있으며 세입자를 구하는 수고를 하지 않아도 된다.
매도인(전주인) : 급매처럼 가격을 내리지 않아도 되고 살던 집에 계속 거주가 가능하다.
주전세의 단점
뭐든 장점만 있지는 않죠. 주전세는 거래의 특성상 원래의 시세보다 전세보증금이 높은 편입니다. 특히 집을 사는 매수자는 높은 전세금을 안고 거래하기 때문에 리스크가 매우 높습니다. 집주인이 된 매수자의 경우 세입자가 된 전주인의 전세계약이 끝나면 전세보증금을 반환해줘야 합니다. 혹시나 전세값이 떨어진 경우에는 일시에 거액의 전세보증금(차익)을 돌려줘야 하는 부담이 있습니다. 심지어 매매가도 떨어진 경우 전세 낀 매물의 가치는 더 떨어지기 때문에 처분하지도 못하게 됩니다.
매도자(전주인)의 경우에도 매수인이 매매 대금 일부를 대출 받았을 경우, 전세보증금 외 다른 자금 마련을 위하여 매수인이 대출을 일으켜 은행에서 근저당권을 설정해 버리면 전세입자는 후순위가 돼버려 추후 경매가 실시될 때 대항력이 없다는 점을 꼭 주의하여야 합니다.
또한 이런 주전세 거래고 전세가와 매매가를 높이고 있다고 지적합니다. 주전세로 나온 아파트는 새로 전세계약을 하는 만큼 보증금을 마음대로 올려 받을 수 있어 시세에 혼동을 주고 전세가를 올리는 결과를 가져옵니다.
매수인 : 높은 전세금을 끼고 거래하여 리스크가 매우 높음. 전세계약이 끝날 때 전세보증금 반환의 부담.
주택시장이 좋지 않은 상황일 경우 최악의 상황을 맞이함
매도인(전주인) : 매수인의 근저당권에 대항력이 없음. 전세보증금을 못받을 가능성 있음.
전체적으로는 건전한 주택시장 시세에 혼동을 주며 전세가를 올리는 결과를 가져옴
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